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 近日萬科公司創始人、現任集團董事會主席王石先生接受網易財經《財經會客廳》欄目采訪時稱，“反腐（就）是最大的調控”。他解釋道，現在最有效的對市場調控就是反腐。高級餐館受影響了吧，奢侈品受影響了吧，難道房地產不受影響嗎？第一，受影響，第二，會很受影響。這是最有效的調控！

王石在訪談中還表達出自己對于“打擊反腐”的態度，稱自己“非常歡迎反腐，因為房地產相當的一部分，是留著讓很多根本不需要的房子在那兒。只要不反腐你會發現，越高級的還是越好賣。”此外他還表示，不能講“直接對房地產的才叫調控，貨幣政策它是調控，”其實反腐是不需要這個（具體政策）的，這個過程中“市場已經是非常明顯感覺到了，所以就是在這調控當中，人家李嘉誠把房子賣了（撤離內地）。”

以下是訪談實錄：

第一節  萬科從未擔心老大地位不保

萬科企業股份有限公司成立于1984年，1988年進入房地產行業，1991年成為深交所第二家上市公司。作為國內最大的住宅開發企業，萬科業務已覆蓋全國53個大中城市，近三年來的年均住宅銷售規模已達6萬套以上。2011年，萬科實現銷售金額1215億元，2012年銷售額超過1400億元。進入2013年以后，雖然萬科依舊取得了年銷售規模1709億元的好成績,繼續領跑同行業，但領先優勢已不再足夠明顯。以綠地集團為例，2013年綠地實現預銷售金額1625億元，排名全國第二，并且計劃2014年沖擊2400億的銷售目標。因此輿論認為，萬科行業老大的地位很可能不保。

網易財經：我們看到，去年房地產的銷售額挺高的，很多家房企的銷售額都超過了千億。所以有人在想，萬科的行業老大的位置會不會不保。你有過這樣的擔心嗎？

王石：我沒有這個擔心。直接回答你這個問題是關于量的問題，當然萬科現在還是排在第一位，我們隨時準備其它公司超過萬科。因為你要量要超過萬科來講并不是很難，比如說中建總公司，它合并幾個公司要超過萬科太容易了，而且它是多國家的。就是要在量上超過萬科，成為第一，不是很難。但又怎么樣呢？那個重要嗎？ 是重要，但不是那么重要。真正的第一，一定非常明確你的領跑是什么？你的領跑是質量，比如說我們的質量。中國目前搞住宅 ，我們現在住宅施工平均的質量，誤差是厘米誤差。那萬科現在可以公布說，是毫米誤差。你如果學工科，你就知道這個意味著什么，這差距至少差10倍。現在只有萬科敢說，我的工程誤差是毫米誤差。萬科現在同時有多少個項目在施工呢？同時有200多個項目在施工。有多少人平均在萬科的工地上呢？20萬人。我看萬科敢說，我的誤差是毫米誤差，這是第一。

第二，現在中國的房地產的精裝修面積不超過40%，但是萬科的精裝修已經是100%。我們知道，所謂在西方的工業標準當中，毛坯房是半成品，你如果是在工業發達國家說，你提供的房子是毛坯房的話，我們指的是這種公寓了，那是笑話的。但是在中國，現在主要產品50%以上還是毛坯房。萬科已經消滅了毛坯房！

就說兩個數字來講，我說你沒達到這個質量標準，你超過萬科有意義嗎？沒什么意義。所以不擔心的。

第二節 萬科轉型城市配套服務商

2013年6月底，萬科總裁郁亮宣布，萬科要從產品供應商轉型為城市配套服務商。原因是未來十年，中國住宅需求量會穩定下來，甚至會萎縮。那么，除了住宅需求量的原因之外，萬科的轉型還有哪些原因呢？

網易財經：萬科已宣布，要向城市配套服務商轉型。能詳細講一下轉型的原因嗎？

王石：它是發展邏輯的必然。因為作為萬科，過去是非常明確，我們是一個住宅開發商。但是，即便是住宅開發商，你也不可能純粹的就是住宅。比如說小區當中，它本身就有6-8%的要求你配套搞的，學校、商場，甚至配套的一些小型酒店，甚至還有劇院。比如現在，萬科光賓館就有15個了，因為要求配套，你必須做的，尤其你配套做的是和住小區結合起來的。可能作為專門經營賓館的人，覺得你這個太小，

但要求配套你必須來做，萬科只有這樣接受，按照規劃這樣做。再一個像商場，萬科現在平均下來每年的開工面積已經是在1500萬平方米，那我們就算6%（的配套），6%就差不多已經將近100萬平方米了，

那這就是非常大的一個數字，一年就100萬平方米的綜合的， 所以你自然而然已經做到了。你已經不是一個純的住宅開發商，你要給小區做這樣一個配套。

再一個現在城市的改造當中，在很多舊項目的改造當中，很少有來講說，我就讓你純屬搞住宅，它本身就是配套，可能住宅最多60%甚至只有40%。那你萬科做不做呢？你說我是個純住宅開發商，我不做，那你不做等于你就沒有機會了。所以本身市場就要求你萬科，必須進行這樣轉變。做了之后，你就不能說

我就是個純的開發商，我只搞我的小區的商業配套。而且我還要更多的配套，你比如要開個大Mall，它的半徑可能就是10公里的，甚至20公里的。所以你必須要轉變思維方式，從一個小區的開發配套，到一個城市的開發配套，所以這是一個你不得不轉的，就是城市配套。

再有一個就從更激進的意義上來講，城市就是這樣要求了，說我們這需要一個博物館，我們非常欣賞你萬科的品牌，希望你萬科能做下來。你做不做？這個已經和剛才說的，和綜合開發都不一樣。當然你說讓去萬科賠錢是沒法兒做的，但是賺錢是很有限了。可能來講，就是政府的地，邀請你做博物館，那這是可以算出來的嘛。設計費多少錢，建筑費多少錢，完成多少錢，最后給你一個2.5%的管理費，那是非常有限的。那做不做呢？那萬科也做。

所以萬科現在從一個純的住宅開發商，轉型成為一個城市配套供應商，就是這樣的概念。

第三節  萬科未來面臨兩大挑戰

網易財經：那在未來的十年中，你覺得萬科它會做怎樣的一些改變，以適應新的環境呢？

王石：說未來五年可以容易說一些，未來十年是有相當多的不確定性。未來五年，萬科的國際化，

這是萬科一個要面對、要解決的問題。實際上，萬科已經從3年前開始建立香港的金融平臺，到去年開始在投資美國的房地產項目。現在這個是非常非常快的，實際上2月10日在深圳，我們簽一個60層高的公寓大廈，是在紐約曼哈頓的一個項目。就是整個在美國的投資會進一步加快，同時來講，可能也是巧合吧，我現在到劍橋去，到英國去了，應該說沒有什么意外的話，今年下半年，我們在英國的投資也會開始。同時現在已經是在香港、新加坡投資了。所以未來的五年，萬科的國際化會加速。

再一個就是如何適應萬科兩個角色的變化。第一個就是，如何從一個住宅開發商變成一個城市產品供應商，第二個來講就是，如何從現在這樣一個移動互聯網的時代，來進行適應這樣的移動互聯網時代。如果說十年前，如何來適應這樣一個網絡時代的話，現在從適應網絡時代變成適應移動互聯網時代。這是萬科在未來五年要接受的兩個挑戰。

第四節  解析李嘉誠拋售地產

2013年八九月間，李嘉誠旗下的長江實業及和記黃埔相繼宣告，計劃拋售百佳超市、上海陸家嘴的寫字樓項目和廣州西城都薈廣場等資產，涉及金額約為410億港元。為此，王石在微博上表示，這是一個信號，要小心了！那么王石為什么要做示警之語呢？

王石：去年9月份的時候，李嘉誠拋售了內地的多個項目。當時您就說話了，說這是一個信號，要小心了。能在這兒簡單給大家講講，為什么當時說要小心呢？

王石：要簡單來說就很簡單，一般從成功的商人來講，往往不是在市場頂端的時候，他來把物業賣出去，來表現賺的是他最有本事，一般來講這就帶有相當的賭博（性質）。因為什么叫頂端呢？頂端之后就是下跌，如果你頂端把握不好，可能下來。因為到頂端之前，這個時候很容易出手的，如果到頂端之后，說你要出手，可能就比較難了，同樣你要下到這個時候，你基本上出不了手的。你說我到下跌的時候再賣吧，

你到這個時候你就出不了手了，它只有繼續往下跌的。所以對成功的商人來講，他都是在看的那個時候就出手了，并不等于說他已經認為這個市場不行了。應該一般來講，他出手的時候，這個市場還在上升，正因為市場上升的時候，他比較容易出手。至于說在上升之后，什么時候到達頂端了，那是另外一個話題。所以這就是李嘉誠的過人之處，他在接近頂端的時候他就出手了，接近頂端了，那就要注意了。是不是？

第五節  反腐是對房地產市場最大的調控

近年來，中國房地產市場一直作為宏觀調控的主要對象，國十條、國八條、國五條，調控政策層出不窮，限套數、限房貸、試新稅，調控工具花樣迭出。但是進入2013年以來，國家層面的、直接的調控政策，僅在年初出臺了新國五條和新國六條。在下半年的十八屆三中全會上，《改革決定》也沒有直接提及房地產調控，僅在建立城鄉統一的建設用地市場、加快房產稅立法、建立房產數據統一平臺等方面被認為是對房地產行業有重大影響。那么進入2014年，房地產調控的風向會有怎樣的變化呢？

網易財經：這幾年，國內的房地產市場一直被調控，有各種限購、限貸政策。但是最近一年，沒怎么再出房地產調控政策了，很想聽一下你的觀點。

王石：我覺得最大的調控、最有效的調控就是現在。你不覺得嗎？現在高級餐館生意好嗎？

網易財經：因為在反腐。

王石：反腐不是調控嗎？反腐是最大的調控。現在最有效的對市場調控就是反腐。高級餐館受影響了吧，奢侈品受影響了吧，難道房地產不受影響嗎？第一，受影響，第二，會很受影響。這是最有效的調控！所以從這個角度來講，我非常歡迎反腐。因為房地產相當的一部分，是留著讓很多根本不需要的房子在那兒。只要不反腐你會發現，越高級的還是越好賣。

網易財經：對，有人拋售房子。

王石：對吧，難道說這不是調控嗎？你不能講，直接對房地產的才叫調控，貨幣政策它是調控，對房地產的那幾條是調控，這反腐才是真正有效的調控。還需要（具體政策）嗎？不需要了，市場已經是非常明顯感覺到了。所以就是在這調控當中，人家李嘉誠把房子賣了。

第六節 新書《大道當然》

2014年的春天，王石的新作《大道當然》一書出版，主要記錄了他和萬科近13年來成長與思考的軌跡。這本書算是繼《道路與夢想》之后，王石個人傳記與萬科發展史的再一次完美融合。

網易財經：你的新書為什么取名《大道當然》？

王石：“大道當然”是萬科在21世紀初的時候,我們公司每年提出一個口號，這是公司其中一年提出的口號，叫作”大道當然、精致細遠“。兩個含義，大道當然就是說你要走正道，邏輯上理想主義往前走，第二個作為企業來講，當然講質量、講精細。兩個層面的，一個是企業倫理層面的，一個企業質量技術層面的。之后公司每年都會有一句口號，來激勵當年往前的狀態，這么多年過去了，就那年的”大道當然、精致細遠“給我很深的印象，所以就取了那年口號的前一句話。那本身更多的還是從做一個企業，你認為是理想主義、理直氣壯去做，是取的這個意思。

網易財經：你希望讀者從這本《大道當然》里面得到什么樣的收獲？

王石：那本身是我自己這一段的一個總結，讀者能從這些總結當中得到什么東西，那是因讀者而異，還要看市場的反應。在我來講，我1999年辭去總經理職務之后，就開始脫離公司的日常業務，就開始登山，當然整個登山的過程當中，現在看來正好是從1999年到2010年，正好時間就是《大道當然》原來主要寫的這十年期間。就本身登山過程對自己發生的變化，還是非常大的。再一個就是它和企業管理是什么關系，比如說到2013年萬科的CEO郁亮，去年的5月份也登頂珠峰了。你會發現它是有一種探險精神的傳承關系。當然也涉及到這個過程當中，公司的一些變化，我自己的一些思考。實際上你會看到，這十年作為房地產行業，是發生了蠻大的變化。正因為地價高、房價高，相當多的人就感到，一方面說買不起房子，但是一方面又說你遲買了房價更貴。所以盡管說是一方面買不起，一方面還是瘋狂地搶購，所以反而對于將來，我們到底住什么樣的房子，居住什么樣的環境，反而被市場、被消費者不是特別強調了。

因為感覺到只要買到房子了，就好了。顯然萬科這幾年在這個過程當中，一直強調我們要解決居住什么樣的房子，甚至強調好房子、好服務、好鄰居。

網易財經：我看到書里面還有你在哈佛游學的過程，包括現在去劍橋求學，這些對你思考企業管理有什么影響？

王石：這是第二個部分。這個應該說，它現在更多還是一種感性的描寫，至于你說的它對企業管理有什么關系，應該沒有什么直接關系。就像剛才說的，登雪山探險，它和企業管理沒有直接關系，但事后之后你再體會到，它總是有一種內在的聯系，你之后才慢慢體會到了什么，把它來總結出來。

同時來講，我去哈佛之前，本身是在香港科技大商學院教企業倫理，在哈佛期間也同時還在教這門課。當然你在學院進行了系統的訓練，也上了很多課程，當然會影響你。我作為企業家，不知道我的部下說我在哈佛幾年之后有什么變化，但是我給同學上課，我那些助教很明顯感覺到，我在哈佛一年之后，教學的風格和邏輯思維都不大一樣，發生變化了。我已經接受了北大光華管理學院（的邀請），給他們上這門課，所以現在準備把我這幾年的教學提綱，也是作為對在哈佛過程當中的一個總結，把它出一本書，這本書大概得年底吧。所以你說現在，就是哈佛對你的企業管理起到什么作用來講，可能這個現在談為時過早，可能慢慢才能感覺到。

第七節 王石的夢想

網易財經：能回顧一下你80、90年代的夢想嗎？

王石：80年代應該說是，想有一番作為，不甘心現狀，至于將來要做什么不是很清楚的，也沒有想到說，自己終身以企業家為職業，更沒想到我會一直到現在還呆在深圳。那種理想是不清楚的，但是要接受更好的教育，有一番作為。基于這樣的想法，1983年從廣州辭職到了深圳，這樣到了90年代。在中國這種（環境）企業家是個顯學，搞商業是現在主要的一個發展的機會，相比之下我在其它方面沒有受過系統的訓練，顯然其它的沒有什么長處，就這樣做企業。正因為這樣來講，才到了1999年辭去總經理職務的時候，就實現自己的夢想吧，去大自然探險、去登山，所以應該說是90年代初的夢想 ，就在這種戶外的、對身體極限的探險方面，自己往前走吧。但這個夢想應該說，兩年前放棄了。

說來這也很戲劇性，我記得那是2003年，我登珠峰北坡。我登頂下來之后，給我最大的肯定，我是很不以為然的，肯定我的就是中國人中年齡最大的登頂的。我登珠峰那一年，人類登頂最大年齡是63歲

我52歲，人家比我大11歲，所以我52歲就好像說，哎呀你了不起，人家63歲呢，是個日本人。但實際上之后我知道，也就是在我先后登頂的時候，又一個71歲的日本人登頂珠峰，也就是把這個63歲一下提高了8年。但我不以為然我也得較勁啊，我就想我60歲的時候再登一次，我到72歲的時候再登一次。你71歲上去了，既然是最大年齡，咱別中國人年齡最大的，咱們是全球年齡最大的。那剛好第二次我還沒到60歲，到2008年，就是這個71歲上去的，叫三浦雄一郎的，他又登珠峰了，他那年77歲，就把從71歲提到了77歲。那好我是2010年，因為趕上世博會，（第二次登頂）提前了一年，我原定60歲嘛，

59歲又上去了一次。那我也得調整我的年齡，我就準備78歲的時候上（第三次），你72歲再上沒有意義了，人家現在最大年齡已經是77歲了，所以我就把第三次的（登頂）年齡，（計劃為）78歲。好，2013年了，這哥們兒5月份又上去一次，80歲。現在人類登頂（珠峰）最大年級是80歲。我想放棄了，我不跟他較勁了，這較勁較不過他。所以這個夢想就放棄了，就是我在登頂珠峰最大年紀這個事，我不較勁了。甚至我把這回到日本一次講演，我把這個故事也講演出來了。我說記住，不要和日本人較勁，（笑）。

網易財經：你現在新的夢想是什么？

王石：新的目標就是在學校，把登物理的山峰改成登知識的山峰，這個是無止境的。原來計劃3年，原來游學是2011年到2013年就結束了，但是顯然哈佛原來（計劃）一年，（實際）一下就兩年半，劍橋原來（計劃）一年，現在估計至少得兩年。還有耶路撒冷、還有伊斯坦布爾，預計這個就得到2017年了，在中間只會延長不會縮短。當然這個完了之后呢，還有很多有誘惑力的地方，還有日本、印度、德國，那更不用說，要去的地方多了。所以如果說我是50-60歲是在登物理山的話，應該說60-70歲就是登知識的山，一直會學下去的。

當然我相信，我在整個登物理山峰的過程當中，萬科在往前走，同樣我在登知識的山峰的時候，萬科也在往前走。

回看王石前半生，1951年出生的他，當過兵、也做過工人。1983年，王石開始闖蕩深圳，1984年就創建了深圳現代科教儀器展銷中心，出任總經理。1988年公司改組，試水股份制，這便是萬科的起點。上個世紀80年代，中國社會風起云涌，在改革開放的最前沿陣地，王石把握住了歷史的機遇，幾經歷練，終于成為了可以左右一個行業的時代人物。也許對于王石來說，今天的結果并非最初的想象，但對于夢想的追尋使他從未停下腳步。或許這便是王石心中的道。